親類・家族との不動産売買　売却前後に生じる費用

　不動産を売ったら税金を取られる、と心配している人がいます。
　ですが、ほかの全ての所得税と同様に『利得を得た（儲かった）部分について税金をかける』という点では不動産の譲渡所得課税もおなじ、です。せっかくの土地建物を売ったお金を問答無用で持って行かれるわけではありません。

　さてそうすると、不動産を売却して『儲かったとき』とはどういう状態をさすでしょう？
　買った値段より高く売れたとき、であることはだいたい想像できると思います。
ここからさらに、つぎの２つのことに気づいていただけるでしょうか。

　１．すくなくとも土地の値段が右肩上がりに上がっているわけではない昨今、そう簡単に土地の売買差益が発生することはなく、したがって、すくなくともバブル崩壊後に購入した土地の売却で得たお金に課税されることはそうないのではないか。
　２．建物についても『建てたり買ったときより価値があがる』ことは一般的な建物ではまず考えないでよく、建物部分（中古住宅）の売却で得たお金に課税されることは、やはり可能性として低いのではないか。

　だいたいそう考えてよいです。ただし建物の場合は厳密には、買った値段からの減価償却やリフォームに投入した費用などによる価値の増減を考慮に入れる必要がありますが、これを加味しても上記のように考えてさしつかえありません。

取得価格がわからない場合

　ですが、他に重要な問題があります。

そもそも、譲渡所得税は不動産を買ったとき支払った費用と売って得られたお金の差をだして、儲かった部分について課税される、というのですから、『買ったときの値段がわからない・異常に低い』場合はどうでしょう。

　具体的には、土地を買ったときの値段はわかっているが買ったのは昭和４０年代で名目上の物価水準が低かった、そのために額面での売却価格と購入価格を比べれば儲けがでたように見えるとか、先祖代々相続して来た土地なので取得価格が不明、あるいは単純に値段を忘れて資料もない、といった状況にであったことがあります。

　この場合には税法上、不動産の売却価格の５％を取得価格として算定してよいことになっています。このほか、不動産の売却にかかった費用を売り主が負担するならそれを費用として引いてよいことになります。つまり、もしこの諸費用を全く算入せず、そして買ったときの値段がわからないような場合には、理論上は『売却価格の９５％』について課税される、ということになります。

　税率は、長期譲渡所得と短期譲渡所得の２種類があります。『その不動産を売った年の、１月１日』の時点で、その不動産を所有していた期間が５年を超えるかどうかで短期か長期かを判断します。短期の転売差益には厳重な課税をするということで、短期譲渡所得の税率の方が高いのです。しかし５〜６年前に不動産を買ったが値段を忘れた、わからない、ということはあまり考えられないので、不動産を取得した値段がわからない状態で短期譲渡所得を課税されることはこれ以降考えないことにします。

　長期譲渡所得の税率は、所得税１５％＋住民税５％の合計２０％です。仮に、代々相続してきたので取得価格がわからない土地を１０００万円で売り、不動産業者を関与させず測量もせず、登記は司法書士に依頼せず、登録免許税は買い主が全額負担した（つまり売却にかかる費用は計上しない）という場合には、

１０００万−（１０００万×５％）＝９５０万　これが、課税される譲渡所得になるので
９５０万×２０％＝１９０万

　この１９０万円のお金を、税金（不動産の長期譲渡所得税）として持って行かれることになります。とはいえ、自分が住んでいた家とその敷地の売却についてはいくつかの特例が設けられていますので、売買をめぐる事例として問題になるのは『相続などで取得してしまい、自分は住んだこともないような土地建物を売り払うとき』が多いと思います。
自分や家族が住んでいた居住用建物と土地の売却については、要件をみたせば譲渡所得３０００万円までは結果として無税になりますから、地方都市で自分の家を他人に売りました、という程度ならば（つまり、売値として３０００万を超えないなら）譲渡所得の心配をするまでもありません。

相続人のうちに、実際にそこに『住んでくれる』人はいませんか？

相続人のうちに、近々不動産売買で損をしそうな人いませんか？