売買による所有権移転登記を自分でするために特に低額譲渡によるもの

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相場と比べて安い価格で土地建物を売る・買う低額譲渡

この場合も、不動産の名義を変える契約としては売買契約、登記原因は「売買」で所有権移転登記をすることになります。

登記原因が売買になるのは、相場並みの値段で不動産を売り買いしたときと同じです。
登記原因としては売買である以上、必要書類をはじめとする注意事項はすべて売買の項での説明があてはまりますので、そちらを参照してください。

それに加えて『相場より安い値段で』不動産売買をしてしまうことに、ここでは着目します。

土地や建物を売る・買う契約そのものや所有権移転登記については売買として扱うべき要素をもっているのですが、買い受けた側に贈与税が課税される可能性があるためです。これこそが最大の問題であって、登記申請は自分でできても申請を終えたあとで(その人としては、考えてもいなかった税務上の)騒動が発生することがあります。

所有権移転登記の手続きが自分でできるかどうかの先に肝心なことがあり、法務局の無料登記相談では積極的に対応できない分野です。ですから贈与や低額譲渡で不動産の名義を変更する場合には特に手続きをおこなう前に、入念な準備が必要です。

もちろん、素直に贈与税を払う以外に選択肢がない場合もあります。相場より安く不動産を売ってもらえることになった場合の総取得費用は、
売買代金+登記に要する登録免許税+不動産取得税+贈与税(+司法書士の費用)
このように考えるべきなのかもしれません。

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低額譲渡とは

 さて、取引としては売買なのになぜ低額譲渡では『贈与税』が課せられるのでしょう?お客様からの質問としては、よくあります。
 贈与税という字面にだけ注目していると、たしかに納得できません。ですが、行われる取引のなかみをよく見ればどうでしょう?極端な検索キーワードとして、「価格ゼロ円での売買」というものがありました。これは売買と言えるでしょうか?

 ここでは、ある不動産を『相場より安く売り渡す』ことが問題です。たとえば売り主がどうしても急いで換金したい、というような弱みにつけ込んで買い主が値切る、というのはどんな取引にもよくあることです。ここでは、売り主の自由な価格決定の意思は弱いといえます。こうした場合を論じるわけではありません。

 では、『売り主の意思で、ある買い主のために、土地や建物を特に安く売ってあげる』場合はどうでしょう?
ここには、その買い主へ財産上の利益を特に安く譲り渡す意思が、売り主側にある、ということができます。具体的に、時価1000万円の土地を自分の知り合いのために100万円で売るような場合を考えましょう。もちろん不動産業者を使って買い主を捜せば、その土地が欲しい他人に、順当に1000万円で売ることができます。

 このような土地を、その知り合いに『タダであげる』のは完全に贈与ですが、あえて100万円で売り渡す場合には、『100万円は代金としてもらうが、時価1000万円との差額900万円については、財産上の権利(ここでは、土地の所有権)をタダであげる』と考えることができます。
 もっと一般的に言うと、売り主がみずからの意思で時価より安く、ある財産を他の人に売り渡すことにした場合は、時価と代金の差額分を贈与したと考える余地がある、ということになります。
贈与税はこの差額分の譲渡に対して課税されてきます。これが、贈与税の課税対象になる『低額での譲渡』です。

 では時価よりどれだけ安く売ったら低額譲渡とされるか、について直接さだめた規定はありません。これが、税務上の専門知識がない人によるこの案件への対処を難しくしている理由の一つです。もっぱら税務署からみた事実をどう税務署が解釈するか、の問題なので、売り渡しのときの状況や物件の内容、売り主と買い主との関係によって違ってくるのではないかとは思います。
 私の事務所で扱ったり、相談を受けた事案でも、不動産を時価の3分の1とか5分の1というような値段で親しい人に売るものしか経験したことがありません。こうした場合は、贈与税の課税の可能性について説明して、対策をとるように検討します。

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参考文献

この他の参考文献

不動産登記の本人申請に関するもの

売買など、契約に関するもの

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