贈与に代わる契約と手続き贈与による所有権移転登記を自分でするために

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贈与とその登記に代わる契約と手続き

不動産の生前贈与は、相談段階でお客さまに再考を求めることが多い類型です。
他の箇所では離婚による財産分与として対処しなければならないところを贈与と間違えた事例を紹介しています。
他にも、方法として贈与によることは避けたほうがいい類型と、それに代わる選択肢になりそうな契約や登記をみていきましょう。

不動産を贈与したあと、不動産をもらった人がどのように使うつもりかに注目して考えていきます。

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直ちに転売する

実質的には不動産ではなく売買代金(現金)を贈与したい、というご希望です。
生前贈与としては、特に非推奨とする事例です。

理由はコストパフォーマンスの悪化にあります。親がいったん自分名義の不動産を子に贈与して、子がこれを売却し資金を自由に使えるようにしたい、というような相談はありますが、これを実行すると子への贈与で要する所有権移転登記の登録免許税・子に課税される不動産取得税がまるごと無駄になります。贈与を受けた子から第三者に売却するのと、親が直接第三者に売却するのとではかかる費用に差はないからです。

つまり、この相談は不動産価格にもよりますが数十万円単位の経費を投じて子供に自由に行動させ、不動産売却事務を担当させることの是非、という問題に単純化されます。

一方で、親が自分で直接不動産を売却した場合は売却代金は当然、いったん親のものになります。
不動産を贈与するにせよ売却代金を贈与するにせよ、多くの場合相続時精算課税の制度の利用を見込んでこの計画を立てています。つまり不動産そのものを贈与する必要はありません。ならば売却代金を贈与するかたちにしたほうが、贈与する金額と時期も柔軟に調整できることになります。子ではなく孫への教育資金贈与信託の設定など、利用できる制度の選択肢も増えます。

そもそも不動産業者の利用を前提とすれば、不動産売買にかかる手続きはそう煩雑ではありません。業者との媒介契約の締結・買受人との売買契約の締結・残金決済のときに書類の確認や捺印が必要という程度です。不動産を手放す人の意識ははっきりしているが病床から動けない、というような特殊な事例でもないかぎり、単に不動産売却のために家族にいったん贈与する必要はないと考えます。

ただし、当事務所でこういう判断ができるのは『不動産を譲ろうとしているひと』が元気で当事務所まで相談に来れるから、なのかもしれません。
私の事務所に来て話ができるのだから、不動産業者さんのところに行って契約もできるよね、ということです。

親は海外で年金生活しているが国内にある不動産を国内在住の子に処分させたい(地理的に自由に行動できない)とか、病院から出られない(体が自由に行動できない)というような状況でもない限り、転売目的での贈与を推奨することはないでしょう。

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事業に使う・投資用物件として保有する

個人の小さな企業に関する相談です。不動産を譲りたい人の希望として、以下の類型を見ることができます。

  • 不動産をもらう人が経営している事業に使ってほしい
  • 担保に入れて事業資金を借りてよいことにしたい
  • 投資用マンションなど、不動産自体が収益を生み出している

事業に役立ててほしい

親が持っているマンションの空き室を息子に譲って、息子が経営するSOHOの事務所に使わせたいというような相談です。事業承継の問題はここでは考えません。

譲られたほうはその物件を自由に使えればそれでよい、ということであれば、むしろ賃借してお金を払うこととの比較検討を要します。賃料は当然、経営する企業の経費になります。事業に関する節税対策としては賃料を払ったほうがいいのかもしれません。

親御さんなど、親しい人であれば賃料はある程度柔軟に調整できるはずですので、ある事業が操作できる経費の費目を持っておくのはどうか、という目的でこれを考えることがあります。賃料を実際に払ったら貸し主である親のほうにお金が行ってしまうではないか、と言われれば確かにそうなんですが、そのお金がある程度たまったところで息子から『いくらかお小遣いをくれ』と申し入れれば戻ってくる、ということになります。相続時精算課税の制度をほかの生前贈与で使っていなければ、年間110万円までなら贈与税はかかりません。

担保に入れて事業資金を調達していい

創業間もない企業に信用を供与するために不動産を贈与したい、という相談です。企業や経営者に、見かけ上大きめな資産を持たせておきたいということで、融資を受けることが重要な企業を経営する方に不動産を贈与するなら真剣に検討しなければなりません。

この場合でも、子供が営む事業のために親が自分名義の不動産を担保に入れて(金融機関と契約し、根抵当権を設定して)子供がお金を借りられるようにすることはできます。

借金の連帯保証人になるのではなく、担保を提供する人(物上保証人)になることができるわけです。もし借金が返せなくなったときに借金や遅延損害金の全額を請求されるのが連帯保証人であるのに対し、物上保証人は担保として提供した不動産を失うだけで済むことに大きな違いがあります。

このため、単に事業資金が借りられればいいというのであれば不動産を贈与してもらうのではなく、担保に提供することだけ承諾してもらう、ということは実施例があります。

投資用物件を贈与したい

この相談は、生前贈与その他の名義変更を推奨することが多いです。
投資用マンションの一室・親から相続した貸家など、現に入居者がいて賃料が発生している不動産は、贈与してしまえばその後の収益も自動的に贈与される(贈与を受けた人の収入になる)ため、相続対策であれ年間の収入を被扶養者の枠内に留めるためであれ、確実な効果が望めるからです。

賃料収入がある場合は、譲渡を受けたあとに発生する収入から不動産の売却代金を払うことにして不動産を売買することもできます。売り主側が、代金が分割払いになることを納得できればよいためです。不動産を譲る相手に所得を発生させることが目的ではなく、不動産を手放す人が生前におこなう相続対策に主たる目的があるということならこちらも平行して検討します。

枠組みが複雑になることに耐えられるなら、別に法人(資産を保有したり管理するための会社)をつくってそこに収益物件を譲渡するのはとても魅力的な考え方です。もともと不動産を譲ってもらう予定だった人はその法人の役員等になって報酬を得ることで事実上、収益の分配を受けられる一方、その不動産に関する費用ではない家計の出費(関係者の生命保険料など)を損金に計上しやすいことなどに多大なメリットがあります。近年では法人の経理と確定申告までを支援するクラウド型の会計ソフトが安価で使えるようになっているため、小さな会社としての経理と税務が自分たちでできるかどうかを併せて検討したいところです。

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夫から妻に贈与し、一緒に住む

夫婦どちらが先に死亡するか?

夫から妻(または妻から夫)に自宅を譲りたい、という相談です。
主に婚姻期間20年以上の夫婦による居住用不動産の贈与について、配偶者控除が2000万円まで増額される特例の適用を検討しておられます。地方都市の中古住宅でしたら、ほぼ贈与税の問題はクリアできることになります。

相談に来られるかたは素敵なご夫婦が多いのですが、回答はちょっと不謹慎なものになります。
不動産を譲られるほうが元気で長生きし、贈与後に離婚を切り出されない可能性に賭けていいのか?と。

多くの人は不動産保有者たる夫の相続税または遺産分割対策として配偶者への住宅の贈与を考えるはずなのですが、不動産をもらった方が先に死亡すればそこで先に相続が発生します。結果として譲ったものが戻ってきかねない、ということには注意を要します。

この相談では、不動産をもらう側に財産の蓄積(死亡時に遺産になる財産)があるかどうかを検討したうえで、不動産の全部ではなくその持ち分を贈与するのがよいかもしれません。夫婦共働きであった場合や、妻の実家側の資産を妻が相続することで、妻の個人財産が形成される可能性がある場合には特に注意を要します。

この相談では、夫婦どちらが先に相続が発生する場合も想定して贈与する不動産の持ち分や贈与の可否を検討することをおすすめします。

遺産分割対策としての贈与遺言等も検討します

この相談では相続税の問題ではなく遺産分割の問題を想定している方もいます。相続人となる子供たちの信頼性が低く、相続をめぐって争いになるまえに奥さんに自宅を渡して安心して住めるようにしたい、という発想はよいのですが、この場合は自宅を譲っただけで対策できるかどうか少々心許ないところがあります。

悪意をもったほかの人から不動産の所有者をみた場合、『一人から不動産登記に要する必要書類を奪えば、その不動産を全部自分のものにできる』ことにならないでしょうか。

婚姻期間の長い夫婦相互間の不動産贈与は、基本的には老齢の人(時間の経過にしたがって、財産管理能力を失う危険性が高い人)に不動産を譲る計画でもありますので、誰かに不動産を奪われないためにはほかの誰かに少しだけ持ち分を共有してもらうのがいいかもしれません。

いってしまえば、老齢の女性一人をだましたり脅したりして実印でハンコを押させるのと老齢女性+中年の子供の二人にそうさせるのと、不動産奪取をたくらむ人にとってどちらが困難か、という問いだと考えてはいかがでしょうか。
譲られた配偶者が適切に不動産とそれに関する書類を管理できるか、という観点からの検討も、この計画では必要になります。遺言や死因贈与契約など、不動産の当初の持ち主の死亡まであえて名義変更しないことも考えます。

贈与により共有状態を作ってから売却する計画非推奨です

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除を利用して配偶者に不動産を贈与する場合、常に不動産の全部を贈与する必要はありません。自分たちで住んでいる住宅について、その一部を贈与して夫婦共有にすることも当然できます。このあと夫婦で住宅を売却することによって居住用財産の売却による譲渡所得控除の特例を二人分受けることができるのか、という質問に接することがあります。

最初からそうした計画で共有状態を作る場合、贈与後に引き続き居住するために住宅の贈与をしたわけではない、したがってこの特例の適用を受けられる事案ではない、ということになりそうです。当事務所は税理士ではないため、お客さまに税務上の判断を示すことはできない事例になるのですが、ご依頼の回避を検討する相談になります。
贈与の後に何年かその住宅に夫婦で住み、その後贈与時には想定していなかった理由で売却することになった、というような場合には居住用財産の売却による譲渡所得控除の特例を受けることができるでしょう。

熟年離婚の予定がある場合機能する計画になります

20年以上婚姻が継続している夫婦間での住宅贈与について贈与税がかからないこの制度は、離婚を控えた夫婦で利用を検討する方もいます。不動産の持ち主である配偶者が離婚の前に不動産を譲ったり売ったりしそうだったり、気分の移り変わりが激しいような状況下で、タイミングのよいときに自分が先に贈与を受けられないか、と発想するのです。

この場合、譲り受けた住宅は贈与を受けた側が住み続けるつもりだ(ただし、夫婦として住む気はない!)、ということになります。夫婦間での居住用不動産贈与後の離婚については特に制限する規定はないため、価額2000万円程度の住宅で婚姻期間20年以上の夫婦からの相談であれば、財産分与ではなく先に住宅の贈与を受けておいて以後の離婚に備える、ということも一応考えられます。浮気の発覚など、不動産の持ち主側にひどく不利になる事実が発覚したときに懲罰的な意味合いをもって不動産を没収してしまう(さらに浮気を重ねるようであれば離婚すると申し渡しておく)、ということもあります。贈与契約という形態はとるものの、当事者のあいだでは慰謝料を不動産で支払った(代物弁済した)、ということかもしれません。

この相談では、できるだけ不動産を手放す方と一対一で(不動産をもらう方を同席させずに)ほんとうにそうした贈与契約を結んでいいのかをお聞きすることにしています。不利な計画だと知りながらも同意はしている、ということであればもちろん、ご依頼をお受けしています。

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贈与する人のために、管理のみを行う

老齢のお母さんが実家に一人で住んでおり、最近怪しい宗教団体の勧誘を受けるようになった。うっかり寄付などして不動産を手放すことにならないように、頼れる子供が管理をしたい。そんな相談です。
ここでは管理者の候補である子供は本当に善人で、不動産を奪う意思などないと想定します。

管理担当者たる子供に不動産を贈与するのは思いつきやすい手続きですが、仮に贈与税の問題をクリアできるとしても名義変更にかかる実費が無視できません。たとえば土地建物からなる一戸建ての場合、土地はそのままにしておき建物だけを子供に名義変更させたうえで子供が建物を管理する、親にはそのまま住み続けてもらう、ということは一応考えられます。

こうした目的にもっとも沿っているのはおそらく、民事信託の活用です。不動産を譲り受ける子供が受託者、住み続けたい親が委託者兼受益者となる信託契約を締結し、子が信託契約所定の権限をもって親のために住宅を管理することになります。この限りにおいて、信託を設定した時点では贈与税・不動産取得税はかかりませんので税務上の問題は先送りできます。受託者たる子供による勝手な財産処分を防ぐような契約条項も設定できますので、上手に枠組みをつくれば理想的に機能するものになるでしょう。

これならいいことだらけに見えるのですが、信託契約の内容を相当精密につくる必要があり、受託者も毎年の信託財産と関連費用の記録を整備しなければならず、契約設定後に委託者が認知症などになった場合は信託契約そのものの変更が難しいため、本人での登記申請にはなじみません。

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他の相続人・債権者の手に渡らないようにする

競合あるいは敵対する誰か、を想定しているのがこの相談の特徴です。
法的に可能な選択肢のほか、彼らの思惑を考えて対策する必要があります。

債務を負っているが、債権者に対策したい詐害行為取消権に注意する。困難な類型

不動産の登記情報は誰でもいつでもチェックできます。
贈与の登記をしたとたんに、いつでも他人に知られる可能性があります。
このため、多額の債務を抱えた状況下で自宅の不動産を家族に贈与した結果、登記情報を定期的にチェックしていた債権者から贈与契約を取り消すよう訴訟を起こされた(詐害行為取消権を行使された)事例があります。
債務の額や貸し付けを受けている金融機関にもよりますが、多重債務や返済不能の状態にある不動産保有者からの生前贈与はほとんどの場合、おすすめできません。

不動産を手放す人に多額の債務がある場合、不動産保有者の債務と不動産等の残り財産を正確に見積もったうえで、債務者としては破産したり相続人としては相続放棄するかどうかの事前検討も必要になるでしょう。検討作業の過程で資金面で支援してくれる方が現れれば、その方に不動産を買ってもらったり購入資金を借りたりして不動産を購入し、売買代金で債務の一部を返済する手法(任意売却)もありますが難しい交渉になります。本人だけでは絶対できない類型です。

特定の相続人に確実に不動産を渡したい生前贈与・死因贈与契約・遺言など

単に相続対策として希望する特定の相続人(二人いる息子のうち一人、など)に確実に不動産を贈与したいという場合は、贈与を受けない相続人からの特別受益あるいは遺留分の侵害の主張に注意することになります。逆に、権利主張をしなさそうな相続人ばかりであれば特段の対策の必要はなく、死亡後の遺産分割協議だけでうまくいっている事案も多々あります。ほかの相続人の状況や個性も聞かずに生前贈与の手続きを漫然と勧めてくる司法書士や税理士は、いい相談先とはいえないでしょう。

検討したい手続きとしては生前贈与のほか、遺言を作成して相続分を指定してもらう・死因贈与契約(贈与する人が死亡したときに不動産の所有権が移転するとあらかじめ決めておく贈与契約の一種)を結んでおくといった実費の安い方法で対処できるかも同時に検討することになります。

特に負担付きの死因贈与契約(贈与を受けるひとに、何かの義務を課す死因贈与契約)は、贈与を受ける人が負担を履行してしまえば撤回できません。『不動産を贈与する人を扶養する』『不動産を贈与する人に代わって不動産を維持管理する』など死因贈与契約の締結直後に贈与を受ける人が負担を履行できるよう条件を設定して、事実上撤回できない負担付き死因贈与契約を作ることができます。死因贈与契約による所有権移転を請求する権利は仮登記ができるため、遺言よりも確実に権利を保全できることになるでしょう。遺言はいつでも撤回でき、意思能力が確かでない状況で以前の遺言と異なる遺言を書かせられたという争いもあるため、遺言の作成で相続分を指定すれば大丈夫だとはいいきれません。

生前贈与をおこなっても、贈与後一年以内に贈与者が死亡した場合は生前贈与した財産も遺留分の計算の基礎になる財産と評価される(遺留分の計算にあたって、贈与はなかったことにされる)ため、相続対策としての生前贈与をするなら早めにおこなう必要があります。ここであげた手続きのほか、代金分割払いによる売買あるいは信託契約による対処を考えることもあります。

不動産を使う・住宅に住み続けることができればよい賃借権の設定

贈与をうけたい相続人が住宅その他の建物を使い続けることができればいい、ということであればその不動産を賃借してしまうことも考えられます。この場合、しっかりした契約書を作成しておくか賃借権の登記をすることが重要です。
不動産を貸す相手は相続人でなくてもかまいません。贈与や売買による実費を負担できない状況下で、直接の相続人でない人をある住宅に住む権利を与えたいときにもっとも確実なのはこの方法になるでしょう。

不動産の贈与を受けるのではなく賃借することにした場合、不動産を貸し続ける義務は当初の不動産の持ち主が死亡したあとも、その不動産の相続人が相続することになります。生前贈与とちがって多額な実費や贈与税への心配がいらず、財産の贈与を受けるわけではないので相続人から遺留分減殺請求を受けることもありません。ほかの相続人からみれば『賃借権つきの不動産』は単に賃料収入が得られるというだけの価値しかないため、仮に遺産分割協議がこじれたとしてもそのまま賃料を払って住み続けらればよく、もし希望通りの遺産分割協議ができてその不動産を自分が相続したり譲ってもらえることがあれば、その時点で賃借権が消滅するということになります。

ほかの相続人から見て持て余す(売却も利用もできない)不動産を作っておくことで、逆にその不動産をめぐる争いを防ぐ(争うだけの価値がない不動産にしてしまう)提案になるかもしれません。

『不動産がすぐに贈与を受ける人のものになるわけではなく、自分が住んだり使うことはできても転売や担保の設定は絶対できない』という欠点はありますが、これに納得できるなら賃借権の設定によっても建物を使う権利を保護することができます。

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参考文献

この他の参考文献

不動産登記の本人申請に関するもの

売買など、契約に関するもの

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