財産分与による所有権移転登記を自分で家やマンションの名義変更 費用・必要書類・別の考え方

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離婚した夫婦による、家やマンションの名義変更主として財産分与

この場合はできるだけ、『財産分与』を登記原因とする、所有権移転登記を行うことになります。
登記申請書や添付書類の書式は、『所有権移転登記 財産分与』で検索できます。

財産分与の請求ができる期間(離婚から2年)を過ぎていたり、家やマンションの名義変更をめぐる交渉の関係者に離婚前の夫婦以外の人を含める場合は、贈与・売買・代物弁済など財産分与以外の理由や契約によることも考えます。このページでは、財産分与による登記について説明します。

財産分与とはかんたんな説明

財産分与とは、結婚していた期間中に夫婦が協力してつくってきた財産を離婚のときに清算あるいは分配することです。協力の内容には、たとえば夫婦が結婚前からもっていたお金をだしあって家を買うような経済的協力も含まれますし、家事労働のようにお金に換算することがすぐにはできないものも協力に含まれます。

民法の規定により、離婚相手には上記の協力で作ってきた財産の分与を請求することができます。ただし、財産分与のなかには、離婚後の生活が苦しくなる可能性のある方(通常は女性です)への生活費の補填や、離婚の責任がある方がない方に払う慰謝料という側面が含まれることもあります。

財産分与は、離婚の後に、離婚から2年以内に限って相手に請求できます。
話し合いで内容を定めることができ、これが理想ではあるのですが、相手が不誠実で交渉に応じないようであれば家庭裁判所への調停の申立を経て内容をきめることを考えなければなりません。もっとも、家事調停は争いがあるときだけしか使えないというものではありません。

財産分与を巡る別の考え方

上記の一般論から、いくつかの問題と解決法がでてきます。

離婚から2年を過ぎて合意のないまま、ときには元夫の住宅ローンを肩代わりする形で元妻が住宅ローンを支払い、夫名義の家に住んでいることがあります。この場合は財産分与を理由にその家の名義を変えることはできません。
肩代わりした住宅ローンの代金相当額で不動産を購入した(売買した)などの考え方をとれば、所有権移転登記の申請そのものは可能ですが、これには相手の協力を要します。そうした協力がない場合、相手のために負担した住宅ローン等の返還を請求することはできます。

財産分与の合意そのものは離婚時にあったが書面になっておらず、単に離婚後に財産分与の登記手続きが遅れていただけだ、と元配偶者の双方から言われてしまった場合には、それにしたがって土地建物の名義変更は可能です。
ただし、事務所によっては贈与税の課税を免れるためではないか疑うところが出てくるかもしれません。

元夫の親名義の土地に元夫が家を建て、その家(建物のみ)を財産分与として元妻が譲り受ける場合にその土地との関係が問題になります。元配偶者の親から財産分与を受けることはできないため、妥当な賃借料を払って使い続けるか敷地を購入するなど、元配偶者の親となんらかの契約が必要です。

家庭裁判所における財産分与の調停は別に、合意が整わないときにしか使えないのではありません。当事者のあいだに合意がほぼ整って、その内容を適切な書面(調停調書)にしてもらうために調停の制度を使うこともできます。

特に不動産の財産分与を含む家事調停が成立した場合、成立後は不動産を手放す相手の協力が全然なくても不動産の名義変更の手続きが進められます。権利証、印鑑証明書、委任状といった通常の必要書類を相手からもらう必要がない点で、公正証書を作成するよりはるかに大きなメリットがあります。

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財産分与でおこなう不動産登記土地や家・その持分の名義変更

財産分与としてマンションや一戸建ての家、そのほか土地建物を一方が他方に譲ったり、交換することは合意があれば可能ですので、相談では次のようなパターンに出会えます。

  • 男性から女性に名義を変える(その逆もあります。以下同様です)
  • 夫50%、妻50%で共有していた家について、男性が持っていた持分を女性に移して女性の持分を100%にする
  • 不動産Aは男性から女性に名義を変え、不動産Bは女性から男性に名義を変える
  • このほか、不動産への賃借権や抵当権の設定によって権利を確保しておく

これらのうち、賃借権や抵当権の設定以外はすべて財産分与を原因とする所有権移転登記(夫婦で共有していた不動産について、一方の共有持分を他方に全部移す場合には、持分全部移転登記)として不動産登記の手続きを行うことになります。

話し合いで離婚する(協議離婚する)際には財産分与の合意も口約束で成立するのですが、所有権移転登記申請の段階で書類作成に相手方の協力が必要になります。このため、登記を要する不動産の財産分与の内容は実現までのどこかの時点で一度は書面にされることになります。

不動産の財産分与を公正証書にしても、他に書類は必要です

財産分与や養育費・慰謝料の支払いの合意の中に現金の支払いの約束が入っている場合には、これを公正証書(強制執行認諾約款付きの公正証書)にすることがあります。財産分与としての不動産のやりとりも公正証書に盛り込んでかまいません。

ただ、不動産を含む財産分与を公正証書で定めたとしても不動産の所有権移転登記には相手の協力が必要です。別に委任状や印鑑証明書を相手からもらわなければなりません。一方で、財産分与に不動産を含むぶん公正証書作成の費用が増加する可能性があります。
こうした点もあるため、離婚に関する公正証書の作成を、専門家の相談を全く経ないままに行うことはあまりおすすめできません。思いつく条項をどんどん盛り込んだ結果、作成を担当した士業か公証人の費用が妙に増えている離婚給付契約公正証書をたまに見かけます。

当事務所で公正証書文案作成の相談を受ける場合、登記に必要な書類一式を不動産を手放す相手からもらってしまえばあえて公正証書に不動産の財産分与を記載しないこともあります。公正証書のほうには、公正証書の記載とは別におこなった財産分与も認めるように条文を入れておけば特に問題は生じません。

もらえる物から先にもらう、かまたは、合意成立まで離婚しないか

財産分与に伴う不動産登記の本人申請は制度上可能です。しかし離婚後の処理という性格上、登記申請の当事者たちの関係が悪い、あるいは対立状態にある可能性が高い状態で行う登記申請手続きになることがあります。
このため、不動産を手放す方の意思がはっきりしているうちに必要な全書類を素早く確実に調達することが特に重要です。これができなさそうであれば、本人で登記を申請することにこだわらないほうがよいでしょう。

財産分与の相談では、不動産であれなんであれ相手が手放す気があるうちに、もらえる物をもらっておけ、という助言がよく当てはまる(合意が整った部分から実行し、将来にわたる養育費の支払いなどについてだけ公正証書をつくる)ことが多いのです。離婚の届け出の前から相談を始めた場合には、離婚しない立場を取って相手を拘束しつつ、全ての合意をまとめてから公正証書作成・離婚の届け出をするという方針を採ることもあります。しかし、この方針を取ろうとしても相手が早期の離婚に魅力を感じていない場合は、別にこちらが有利に立てるわけではありません。

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流れとチェックリスト財産分与による不動産名義変更と登記

財産分与による不動産名義変更の流れ夫から妻への所有権移転登記を想定

これは、相手が不動産を譲ってくれそうだ、という状況から検討を始める想定です。
財産分与や離婚そのものをめぐって見解が相違しているときは、その見解について法律相談を利用して確かめたほうがいいでしょう。

0.住宅ローンを返し終わった物件か否かその家は財産かどうか、の確認

住宅ローンが残っている(抵当権が設定されている)土地建物は、抵当権者(金融機関やその保証会社)の承諾がないと、譲渡することができないことが抵当権設定契約に定められています。このことから、離婚後の家の名義変更で最初に確認することは住宅ローンの残高の有無です。

住宅ローンが残っている場合、どうするか

抵当権者にはバレないだろう、と考えて所有権移転登記を強行する方もいます。
抵当権設定契約に違反することは明らかなので、当事務所では登記申請を受託できません。

また、仮に名義を変えたとしても、抵当権がついている以上住宅ローン残金の支払いが滞れば物件を取得できない(抵当権者は家を競売にかけることができる)ということに変わりはありません。相手が住宅ローンを今後も払うにしろこちらが代払いするにしろ、支払いがなるべく滞らないように工夫する作業が必要です。

以下では残債があるときには名義変更しない=契約違反の状態を作らない前提で検討します。

理想的には家を譲り受ける妻が住宅ローンを負担するようにローンの借換をおこなうのがいいのですが、年齢が高かったり収入が低ければ審査が通りません。安定した会社に勤めている正社員や公務員で年が若いなどの特殊な場合を除き、こうした借り換えはほぼできません。

住宅ローンの借り換えができない場合、今後のローンの支払いを実質的に誰が行うか、どちらが住み続けるか、完済後に名義を変えたり売却して残金を精算するか否かなどの条件の調整を行います。

住宅ローンの残高が住宅の売却価値を上回っている(オーバーローン)状態で住宅を夫婦が共有している場合、持分をどちらかに財産分与することも抵当権設定契約には違反します。
わざと延滞して任意売却を図るなど特殊な場合を除いて、ローンを返せなければ、住宅を他人に売ることもできません。財産分与も売却もできない以上、オーバーローンが解消されるまではローンを払ってどちらかが住み続けるより選択の余地がない、ということになります。

もし連帯債務者のどちらかが住宅ローンの負担を嫌って逃げ出した場合、残った方だけでローンの支払いができなくなると(債務の支払いが延滞する、ということになりますので)結果的に元夫婦の双方に債務整理が必要になってきます。債務の残高と返済能力によっては破産まで視野に入れた対応を要しますが、やむを得ません。

もし住宅ローンの借り換えができるだけの借り入れ能力がある場合は、「あえてその物件を引き取るか」を検討することができます。夫婦共有だったり連帯債務の関係にある場合は既存の住宅ローンを借り換えるしかありませんが、100%夫名義の家に夫だけが債務者の住宅ローンがある場合、妻側はその住宅以外の物件を住宅ローンを組んで買うことも当然できるからです。

どうするにせよ、交渉前後に相手がその住宅を出て(別居して)しまった場合、抵当権設定契約にしたがって転居の事実だけは抵当権者に連絡しておく必要があります。この義務も抵当権設定契約書に定められています。返済が滞っていなければ、夫が住宅ローン負担中の家から出ていったくらいで金融機関からは何も言われません。安心して相談してください。

1.離婚から2年過ぎていないか・緊急性はないか交渉方針の確認

財産分与の請求そのものは離婚から2年以内にする必要があります。

財産分与の合意を先送りしたまま2年過ぎていれば、財産分与の請求はできません。しかし、売買・贈与・賃貸借など全くの他人と結べる契約形態をとって住宅の名義や住宅ローン負担の合意をとりまとめることは相手の同意があれば可能です。住宅ローン残高の有無と額によって選択肢が狭められることは、通常の財産分与と変わりありません。

ここで、どのような契約や合意で家の名義の方針を変えようとするかの方針が決まってきます。

熟年離婚を除いて交渉中に不動産の今の持ち主が死亡する、ということはあまり考えないでいいはずですが、再婚されると新たな配偶者が物件を相続できることになります。相手にこうした予定があるために、一時的に交渉が停滞したり促進されたりすることがあります。


2A.見たことがない不動産を譲渡してもらう場合

普段見ていない投資用マンションや、本当は特有財産に近いような(婚姻期間中に相手が相続した、などの)不動産を財産分与として譲り受ける場合です。
譲り受ける不動産のことをよく知らない場合、『売買による不動産名義変更の流れ』とおなじようにして物件の現況をまず確認します。

『その物』を貰っていいか・貰ってどうするか物件と使用目的の確認

不動産の実際の状態を確認することは、無償で不動産を貰う場合でもだいじな作業です。
その土地や建物の現状が、譲渡後にあなたが想定している使い道・目的に合いそうか考えてみてください。
譲渡を受けた直後に転売するよりは、相手が保有したまま売却させてその代金を貰うほうがコストがかかりませんが「離婚」という状況下でそうした約束が誠実に履行されるかどうかは案件により異なります。トータルコストはさておき貰える物は先に貰っておく、という方針を採ることも当然あります。

マンションでは物件の現況のほか、管理体制や修繕積立金の状況も確認したいところです。

不動産の維持費の確認

不動産を保有すれば固定資産税がかかります。毎年発生する費用ですので、あらかじめ相手から税額を聞いておきましょう。マンションであれば管理費や修繕積立金も、不動産を保有するかぎり発生し続ける維持費になります。ほかにこうした固定費が発生しないか、聞き取っておいてください。

2B.自宅など、知っている物件を譲り受ける場合

財産分与を受ける不動産と財産分与後の不動産の使用目的がはっきりしている場合です。物件の現状は当然承知していると想定します。
この場合、固定資産税や住宅ローン分割金などの支払いが自分の収入(および、相手が支払ってくれる負担額)のなかででき、そうして維持する物件が離婚後の生活に合っているか検討する必要があります。
多くの人が気を悪くするような言い方をあえてすると「家の財産分与を受けて、このさき20年頑張ってローンを返し終わったとしても、築40年の売れない物件が残るだけ」なのかもしれません。特にマンションでは、長期保有にともなって大修繕や建て替えに費用を出す計画に巻き込まれるかもしれませんから、ローンを返し終わったらもう出費はない、家は財産になる、だから頑張って残債を払おう、とかんたんに考えることはできません。

オーバーローン状態で連帯債務者になっているなど、嫌でもしばらくの間支払いを続けなければならないかもしれません。この場合は、オーバーローン状態を解消する目処がたったところで相手と交渉して売却や買い取り等の方針を定めることになります。


3.実費の確認と調達

財産分与の登記にかかる費用として、登録免許税だけ調べてはいませんか?
不動産名義変更後に支払う不動産取得税は財産分与の場合も発生するのですが、だからといって名義変更を避けることはできない(相手がいつまでも協力してくれるとは限らないし、再婚などで相続人が増える可能性もある)のが財産分与の計画の特徴です。

納付する税金がどうしても必要ならば親御さんの助力を得るなり借り入れで調達するなりせざるを得ません。
所有権移転登記時の登録免許税は絶対に全額が必要ですが、不動産取得税を延滞したから物件が即時に差し押さえ(滞納処分)されて住めなくなる、ということは通常ありません。

4.契約条件の確定

財産分与以外にも、養育費・離婚時年金分割など双方が合意すれば離婚時の条件で書面にできることはたくさんあります。

論点が増えすぎそうであれば、不動産の財産分与だけ切り離して財産分与契約書を作ることもできます。

自分が住んでいる家を財産分与してもらう、というのであれば物件引き渡しの時期を考える必要はありませんが、相手も持っているであろう「家の鍵」はどこかの時点で取り替えたほうがいいでしょう。このほか、公共料金の引き落とし口座等も少しずつ変更していくことになります。

5.必要書類の作成・準備・登記申請

財産分与契約書や登記申請書など必要書類の見本を探すのは、実際に不動産の名義を変えていい、ということがお互いに確認できてからでかまいません。

不動産を手放す持ち主の印鑑証明書に有効期限があることだけ注意して、移転登記の申請準備をしてください。

不動産の固定資産税の評価証明書は、結婚中の夫婦であれば夫名義の物件の評価証明を妻が取ることができます。離婚後も、委任状を出してもらえば取得を代行できます。

家庭裁判所での財産分与の調停や訴訟の結果に不動産の財産分与の条項が定められた場合、不動産登記には相手の協力はほぼ必要なくなります。権利書・印鑑証明書・相手の委任状といった書類も必要ありません。事実上、好きなときに登記の申請ができることになりますが、相手が先に物件を売り払ったりしないように速やかに手続きするのが理想です。

6.不動産を譲り受けた人の納税

所有権移転登記後に、不動産を譲り受けた人には不動産取得税の納付の連絡がやってきます。

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チェックリスト財産分与での不動産登記本人申請・権利者側

投資用マンション・別荘など知らない物件の財産分与現状の確認から

  • 不動産の現地現物、備品の機能は確認したか
  • マンションの場合、修繕積立金に滞納はないか。費用負担を要する修繕計画はないか
  • 土地の境界は明らかか。隣の人との争いはないか
  • 面積が登記と異なっていた場合はどうするか
  • 必要書類・物件の鍵の引き渡しはいつどのように行うか
  • 土地の場合、公図や地積測量図を確認したか。道路に接続しているか
  • 土地の実測面積が登記情報記載の面積と一致しない可能性を承知しているか

さらに、下の事項のチェックも行ってください。

すでに住んでいる家の財産分与主にそのまま住むために

  • 鍵の取り替えは必要か
  • 不動産取得税額は試算したか
  • 登記にかかる登録免許税は試算したか
  • 財産分与の年の固定資産税は当事者のどちらが負担するか
  • 敷地・建物内に残っている相手方の動産は権利者が処分してよいか
  • 現在の登記の状況を、登記事項証明書や登記情報提供サービスで確認したか。
    抵当権・仮差押・差押・仮登記など権利者に不利な登記はされていないか

合意のときまでに収集した書類の検査と手続方針

  • 不動産の権利証(登記済証)または登記識別情報は受け取ったか
  • 権利証(登記済証)や登記識別情報記載の受付番号・受付日は、不動産の登記情報に記載の受付番号等と一致しているか
  • 持ち主が複数回にわたって不動産を取得した場合、その回数ぶんの権利証等を確認したか
  • 登記原因証明情報と登記の委任状の署名捺印は、印鑑証明書の実印・住所氏名の記載と同じか
  • 不動産の評価証明書は受け取ったか。ない場合、交付のための委任状を受け取ったか
  • 相手方に署名捺印させた各書類に、捨印(訂正印)を押しておいてもらうことはできるか
  • 登記申請の費用は自分で負担できるか
  • その物件の財産分与と引き替えに、養育費の請求の辞退・清算条項(他になにも請求しない約束)の設定など不利な提案を受けていないか。
  • 賃貸借・抵当権設定・他の財産の交付要求など別の方法を検討したか
  • 不動産の登記情報に記載されている持ち主(財産分与する人)の住所氏名は、現住所での印鑑証明書に記載のものと一致しているか

不一致の場合は所有権登記名義人住所(氏名)変更登記申請が必要です

登記申請提出のまえに登記申請書と添付書類のチェック

  • 共有者がいる・共有持分があるのに登記の目的を「所有権移転」としていないか
  • 登記原因の日付は、離婚給付契約書(離婚協議書)・登記原因証明情報の記載と一致しているか
  • 離婚の日より前の日を登記原因の日付としていないか
  • 権利者の記載は住民票記載の住所氏名と一致しているか
  • 共有持分をもらい受ける場合、登記申請書・委任状・登記原因証明情報(または契約書)に権利者の持分を記載したか
  • 義務者の記載は印鑑証明書記載の住所氏名と一致しているか
  • 管轄の法務局を、法務局のウェブサイトで確認したか
  • 課税価格は1000円未満を切り捨てたか
  • 登録免許税額は100円未満を切り捨てたか
  • 登記申請書に記載の不動産の表示は、各不動産の登記情報と比べて間違いないか
  • 申請書2ページ目に収入印紙を貼る場合、1ページ目と2ページ目に契印をしたか
  • 登記申請書・委任状・登記原因証明情報(または財産分与などの契約書)に記載の権利者・義務者の住所氏名は全て一致しているか。誤字はないか。
  • 登記申請書・委任状・登記原因証明情報に記載の不動産の表示は全て一致しているか
  • 委任状・登記原因証明情報には義務者の実印が押してあるか
  • 委任状の日付は、登記原因の日付と同じか後の日付になっているか
  • 義務者の印鑑証明書は、登記申請の時点で発行日から3ヶ月以内のものであるか
  • 住民票・評価証明書は原本還付を要するか。要する場合、原本証明をおこなったか。

気になることがありましたら、当事務所の登記相談をご利用ください。

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参考文献名古屋市では、公共図書館で調達できるものを中心に紹介しています

この他の参考文献

不動産登記の本人申請に関するもの

財産分与など、離婚に関するもの

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