『名義を変える』ということは…?不動産の名義変更をしたい方へ その前の準備・後の経費・別の考え方

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登記原因はなんですか?名義を変えるはなしのまえに

ある法務局で、こんなやりとりを耳にしました。

妙齢のご婦人
 「あの…建物の名義を変える手続きをしたいんですけど…」
不動産登記窓口担当者
 「トーキゲンインはなんですか?」

ご婦人「…??…」

窓口担当者(すこしいらだった様子で)
 「だから、その建物の名義が変わることになったのにはどんな原因があるんですか?売買とか相続とか」
ご婦人
 「ああ、先だって父が亡くなりまして、建物の名義が父になっていたものですから」

筆者(心の中で)
 「普通の人に登記原因なんて言うなよな…少しは言い方考えりゃいいのに」

不動産の名義を変える手続きが、「所有権移転登記」です難しいことも簡単なこともあります

土地や建物=不動産の名義を変える、という言い方があります。

よく耳にする表現のはずですが、実はあまり正確なことばではありません。
上記のやりとりでみた窓口担当者の応対はそれ自体今ひとつの感があるのですが、不動産登記の世界では名義を変えるといういい方はしません。
土地や家の『名義を変えてほしい』と言うお客さま方の意向をよく聞いて適切な『所有権移転登記』あるいは『持分(全部・一部)移転登記』を行うのが、不動産登記制度とお客さまの間にいる司法書士の仕事だと考えています。

あらためて、登記の「原因」はなんですか?どうしますか?かもしれません

土地や建物の『名義を変える』手続き=所有権移転の登記申請が必要な場合でも、なぜ不動産の名義が変わるのか、あるいは変えようとするのか、その原因あるいは理由は実にさまざまです。それによっては、行うべき登記申請のありようも違ってきます。手続きのまえの準備や、申請後に発生する費用や効果もです。

登記手続きの形態や時期を調整可能な知人・親族間の不動産名義変更では、むしろ関係者に有利になるように登記の原因を調整することができる、と考えてもいいでしょう。これは、お客さまから相談を受ける際に司法書士やファイナンシャルプランナーが考えていることです。

不動産登記の申請を、自分でするまえに書式がわかればいい、とは考えません

相続や生前贈与の所有権移転登記を司法書士に依頼せず、本人で行う人もいます。
参考文献や登記申請書などの書式を公開するウェブサイトもたくさんあります。
不動産登記は簡単に自分でできるというウェブサイトも出てきていますが、名古屋市内の法務局を見る限りではここ数年、不動産登記の本人申請は申請件数の数パーセントにとどまっています。極めて緩やかな増加、というべきでしょう。

自分で不動産登記の申請をする人が注意することや、だれか専門家に依頼しようとする場合の最初の相談先も、最終的に目指す効果が何であるかによって変わってきます。
自分で不動産の名義変更(所有権移転登記の手続き)をする際の最大の問題は、ウェブから登記申請書の書式が見つけられるかどうかではないのです。

このコンテンツは『土地や建物の名義変更』(誰かからほかの誰かへの、不動産の所有権移転登記・持分の移転登記)を思い立った方、それを自分でしてみたい方のためにつくりました。主な『不動産の名義が変わる・名義を変える理由』つまり登記原因をとりあげて、登記申請の前後で注意しておきたいことを説明していきます。

一般的な住宅購入に伴う名義変更(全くの他人からの、宅建業者を介しての不動産売買)に関しては論じません。これを仕切るのは不動産業者に任せておいて、ここでは特に『司法書士を使わず、自分たちでもできそうに見える所有権移転登記の手続き』を中心に、その準備や効果について考えていきましょう。

不動産登記の書式や手続きの説明は、あまりしません別のサイトでお探しください

ここであげる所有権移転登記申請のほとんどは、方針さえ決まってしまえば手続き自体は自分ですることができるはずです。
ですが登記申請は自分でできても、あとで過大な税金をとられたり、新たな紛争を巻き起こす人もいます。むしろ肝心なのは、適切な手続の選択と準備なのです。

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説明や相談が大事な理由例を示していいわけにかえます

とにかく名義が変えられれりゃいいじゃん!申請書のひな形見せろよもったいつけずに!

と、直接言われたわけではないのですがこういう考え方をあおる人もいます。筆者が理想としている準備と、ある本人申請の失敗例を通じて、何をミスしたか考えてみましょう。

1.不動産の名義を変えたい状態の発生

生前の相続対策や離婚、事業資金の融資(抵当権の設定)、相続した不動産の後始末などで不動産の名義を変えたい状態が発生します。
皆さんがウェブサイトをめぐって書式を探し出すのはこの段階でしょうか。不動産の名義を変えたくなる理由はこれ以外にもさまざまにあります。

失敗例では「離婚を控えて、ダンナ名義の家を譲ってほしい」と考えた女性がいました。
この方は離婚前に「贈与」を登記原因とする所有権移転登記を、本人申請でつつがなく終えました。タダで不動産をもらうのは贈与だ、という説明をどこかで受けたのです。

2.可能な選択肢ごとの難易度・費用の試算

当事務所その他ファイナンシャルプランナーが関与する家計や資産の相談では、たどり着きたい状態やご希望が示されたところで、可能な選択肢とそれにかかる費用を計算して検討する作業を何通りかおこないます。

不動産の贈与では移転する財産が多額になることが多いため、贈与そのものの是非の検討と贈与税に対する対策は必須なのですが失敗例ではこの作業がなかったようです。

検討作業の結果、不動産の名義をいま変える必要はない、という判断もあり得ます。
典型的なのは相続対策で行う生前贈与の相談です。

  • 遺言書の作成は相続対策として「いま、不動産の名義は変えない」という判断の代表例です。
  • 死因贈与契約を結んで仮登記をしておく、というのは少しだけお金を出して少し確実な手当をする例かもしれません。
  • 不動産の持分を数年がかりで少しずつ譲ることもあります。贈与税対策として代表的です。
  • 複雑さに耐えられる人は、贈与ではなく信託による所有権移転登記を考えるかもしれません。

失敗例として示した夫婦間での不動産名義変更でも手続前の検討を経て、離婚後に財産分与を受けるよう計画することはできたはずですが、検討はなされませんでした。

少なくとも不動産の名義を変えようとする計画では、贈与税・不動産取得税など所有権移転登記手続きの実費以外でかかる税金の検討は不可欠です。
この実費は、登記申請をやり直したり思いとどまらせるだけのインパクトがあります。

3.方針と必要な登記申請の決定

上記の検討を経て、いつ、どのような理由で不動産の名義を変えることにするか決まったら、名義を変えたい不動産の現在の登記の状況をチェックします。この作業は必須です。

不動産の登記として記録されている所有者の住所氏名や物件の所在は、自動的にアップデートされるわけではないからです。市町村合併や転居などがあっても、そのデータが自動で反映されるとはかぎりません。
このため、法務局の登記相談でもまず不動産の登記事項証明書を取得して最新の登記情報を確認するよう指導されます。

これから名義を変える土地や建物の登記の状況によっては、不動産を手放す人の住所や氏名を最新のものに書き換える申請(所有権登記名義人表示変更登記)や、残っている住宅ローンの登記を消す申請(抵当権抹消登記)が事前に必要になるかもしれません。

これらが正しく準備できないと、本来おこないたい所有権移転登記を申請しても却下されることがあります(却下のまえに申請を取り下げるよう指導はあります)。一部の不動産について、必要のない抵当権の登記が残っていたり住所が書き換えられていない、ということは司法書士が関与した事案でもあります。

つまり、不動産の名義を変えたい人が所有権移転登記申請書のひな形だけ探すことにはあまり意味がありません。

4.必要な書類の調達

行うべき登記申請が決まったら、その申請に対応する必要書類を揃えます。
贈与や代物弁済などの契約の締結=契約書の作成もこれに含まれます。

自分で登記の申請をしたい人が関係者に適切な指示ができるわけではないようです。
持分を共有している親戚から不動産をもらうのに、共有者の一人からしか印鑑証明書をもらっておらず登記申請延期、ということもあります。相手が登記済証(権利証)をもっていないことに気づかないまま添付書類を準備している、ということもあるでしょう。

5.登記申請書の作成・提出

このコンテンツにはじめてたどり着いた多くの人が探していたこと、かもしれません。

自分で簡単に不動産登記申請できる、という大部分の素人さんのウェブサイトは、まさにこの部分だけを説明しています。
失敗例でも、贈与を登記原因とする所有権移転登記の申請は問題なく完了しました。

6.税金の発生・納付・その他問題や紛争の顕在化

不動産名義変更に伴う登記は税務関係官署に把握されますので、不動産取得税・贈与税・譲渡所得税などの納付義務が不動産の名義を変えたあとになって発生します。

失敗例では贈与税の申告を求められた時点で申請の誤りに気づき、贈与を登記原因とする所有権移転登記を抹消する登記をしたあと、あらためて財産分与を登記原因とする所有権移転登記を終え、贈与税の課税を免れることができました。

当然ながら、贈与による所有権移転登記で納付した登録免許税(価格合計2千万円の土地建物なら40万円)は無駄になりました。

別の例です。不動産の登記は他人のものでも、誰でも見られます。ある登記の申請があったこと、つまり名義が変わったことは、誰でもわかります。

事業経営に失敗した親が、最後の財産である自宅を子供に贈与することにしました。事業経営に失敗した、という点を無視すれば、よくある生前贈与です。
当然ながらこの贈与は、ほどなく債権者の知るところとなりました。定期的に不動産登記の状況をチェックしているのでしょう。

債権者は親子両名を被告として、贈与の登記の抹消を求める訴訟を起こしました。
この贈与は債権者の利益を傷つけるものである(詐害行為として取り消しを求めることができる)ため、債権者の請求が認められることになりました。
ここでも、名義を変えたこととその登記費用は無駄になりました。

これらが、申請失敗の代償です。いずれも検討すれば避けられたことです。
嘆かわしいのは後者の事例で、登記申請は司法書士が受託していました。

自分で登記をする発想の暗部愉快な話ではありませんが、対処は必要です

以上のとおり、多くの人が探すのは申請のしかた、上記5.の情報なのですが失敗の原因はそもそも1.〜4.にあります。登記申請自体の破綻がなくても申請完了後になって税金やその後の紛争発生に接して大失敗が露見する、ということもあります。

相続登記を自分で申請するという兄弟に必要な書類を渡したら、説明と違った登記申請をされた、という相談も入るようになりました。
捨て印を悪用したりろくに説明もせずに署名捺印させれば、不正なかたちで不動産の名義を変える(奪う)ことは可能です。

『家族内ドロボー』の可能性不都合な真実として、認めねばなりません

自分で登記の申請をしたい人以外の人たちにとって、実は所有権移転登記の本人申請は迷惑で危険な発想なのかもしれません。

家族内ドロボーという語は、弁護士・税理士である長谷川裕雅氏の著書の題名です。
家族という立場を使って不動産その他の財産を奪い、相続をきっかけに表面化する紛争を指す、著者の造語です。

このコンテンツでは、主に上記1.の(不動産の名義を変えたくなった)状態を類型ごとに整理したあとで、主に2.〜4.(他の選択肢と注意事項・実費)までについて説明しようとしています。
実際にはほとんど常に、お客さまの状況ごとにさらに具体的な検討を要します。不動産の名義を変えたほうがいい、と思ったらまず、当事務所でなくてもどこか適当なFPの事務所で相談を受けることをおすすめします。

加えてこのコンテンツでは、不適切な所有権移転登記申請を阻止する・不正な申請をチェックする手段と必要性についても申請類型ごとに説明をしていきたいと考えています。

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参考文献自分で登記をしたい人・その悪用を防ぎたい人へ

当事務所は登記手続きの受託とならんで、相談と情報提供に力を入れています。
以下は当事務所の別コンテンツへのリンクです。

登記申請の前に

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不動産の調べ方や担保評価の考え方の基本を一冊で解説しています。

必要な登記申請が決まったら

登記申請書・添付書類の書式と、それらの綴り方まで丁寧な説明があります。

身近な人から財産を守るために

家族だからできてしまう財産を奪う可能性は、不動産だけではありません。

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Last Updated : 2016-10-09  Copyright © 2012 Shintaro Suzuki Scrivener of Law. All Rights Reserved.