不動産の名義変更を自分で土地建物の所有権移転登記 必要書類・費用・別の手続きの話を司法書士から

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登記原因はなんですか?土地や家、名義を変える手続きのまえに

ある法務局で、こんなやりとりを耳にしました。

妙齢のご婦人
 「あの…家の名義を変える手続きをしたいんですけど…」
不動産登記窓口担当者
 「トーキゲンインはなんですか?」

ご婦人「…??…」

窓口担当者(すこしいらだった様子で)
 「だから、その家の名義が変わることになったのにはどんな原因があるんですか?売買とか相続とか」
ご婦人
 「ああ、先だって父が亡くなりまして、家の名義が父になっていたものですから」

筆者(心の中で)
 「普通の人に登記原因なんて言うなよな…少しは言い方考えりゃいいのに」

不動産の名義変更の手続きが「所有権移転登記」です難しいことも簡単なこともあります

土地や建物=不動産の名義を変える、という言い方があります。

よく耳にする表現のはずですが、対応する手続きの名前が別にあります。
上記のやりとりでみた窓口担当者の応対はそれ自体今ひとつの感があるのですが、不動産登記の世界では名義を変えるといういい方はしません。土地や建物の名義を変える手続きを、所有権移転登記と呼んでいます。
土地や家の名義変更をしたい、と言うお客さま方の意向をよく聞いて適切な『所有権移転登記』あるいは『持分(全部・一部)移転登記』を行うのが、不動産登記制度とお客さまの間にいる司法書士の仕事です。

土地や家の登記変更・所有者変更・名義書換といったさまざまな言葉で情報を探しておられる方もいるかもしれません。所有権移転登記というキーワードで探すと、より多くの情報を見つけることができます。

あらためて、登記の「原因」はなんですか?どうしますか?かもしれません

家や土地の名義変更手続き=所有権移転の登記申請が必要な場合でも、なぜ不動産の名義が変わるのか、あるいは変えようとするのか、その原因や理由はさまざまです。名義を変えたい理由によって、行う不動産登記の手続きも違ってきます。名義変更の前の準備や、名義変更後に発生する費用や効果も変わります。

登記申請の方法や時期を話し合える知人・親族との不動産名義変更では、むしろ関係者に有利になるように登記の原因を調整することができる、と考えたらいかがしょう。
土地や住宅の名義変更の相談で、司法書士やファイナンシャルプランナーはそんなことも考えています。

所有権移転登記の申請を自分でする前に書式がわかればいい、とは考えません

相続や生前贈与で土地や家の名義変更をするとき、所有権移転登記を司法書士に依頼せず自分で手続きを終える人もいます。
必要書類の見本やちょっとした説明を掲載して、不動産の名義変更は簡単に自分でできるというウェブサイトも出てきました。

しかし名古屋市内の法務局を見る限りではここ数年、自分での不動産登記の申請は緩やかに増えながら、まだ登記申請件数の一割弱にとどまっているようです。名義変更の手続きだけでなく建物の新築(建物表題登記)や住宅ローン返済後の登記(抵当権抹消登記)を含んでもこのくらいの件数なのです。

土地や家の名義変更が自分でできる・自分でできた、という情報は、ウェブから取れるようになりました。しかし、自分で不動産の名義変更の手続きをしたい人が注意することや、専門家への相談先も、最終的に目指す効果がなにかによって変わってきます。

自分で不動産の名義変更の手続きをするときの最大の問題は、ウェブから所有権移転登記申請書や必要書類の見本が見つかるかどうかではないのです。

お伝えするのは、不動産名義変更の「準備や別の考え方」です

このコンテンツ「『名義を変える』ということは…?」は、『土地や建物の名義変更』(生きている人や死亡した人からの、所有権移転・持分移転登記)を思い立った方、名義変更の手続きを自分でしたい方のために名古屋市の司法書士が作りました。

売買や相続など主な『不動産=土地や家の名義を変える理由』、制度上の用語では『登記原因』をとりあげて、不動産の名義変更をする前や名義変更の後で注意しておきたいこと、別の考え方や手続き、その費用などを説明していきます。

一般的な住宅購入・売却に伴う不動産名義変更(宅建業者を介しての土地建物売買)に関しては、このコンテンツでは考えないことにします。このコンテンツでは特に、司法書士を使うかどうか自分たちで決めることができ、手続きも自分たちでできそうにみえる土地や家の名義変更=所有権移転登記と関係する手続きを中心に、不動産名義変更の準備や費用、効果を考えていきましょう。

必要書類の書式の説明は、あまりしません法務局のサイトでどうぞ

ここであげる所有権移転登記申請のほとんどは、方針さえ決まってしまえば手続き自体は自分でできるはずです。
ですが登記申請は自分でできても、名義変更のあとで過大な税金をとられたり、新たな紛争を巻き起こす人もいます。

名義変更の仕方より、その手続きでいいかを自分で考えたい方へ

むしろ肝心なのは、所有権移転登記申請の完了ではなくその申請を含む適切な手続きの選択と準備なのです。これは出費や資産のあり方として、皆さんのライフプランに大きく影響します。このコンテンツでは、所有権移転登記の申請書や必要書類の見本は主に法務局のウェブサイトに出ているものをご案内するにとどめています。

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説明や相談が大事な理由住宅名義変更の失敗例から

理由はない/契約書も作らない/名義変更だけ希望?ありがちな相談ですが…

家の名義が変わればいいだけだ。
契約書も要らないと聞いた。
早く登記申請書のひな形見せろよ!

と、一人の人から言われたわけではないのですがこういう考え方で電話をかけてくる人もいます。
筆者が考える土地や家の名義変更の準備と手続きの失敗例を通じて、何が問題なのかみてみましょう。

1.不動産の名義変更が必要な(そう思える)状態の発生

生前の相続対策や離婚、事業資金融資、たまたま空き家を売ってもらえることになった、などで土地や家の名義変更を要する(らしい)状態が発生します。

皆さんがウェブサイトをめぐって司法書士の費用や必要書類の見本を探し出すのはこの段階でしょうか。不動産の名義変更を思い立つきっかけは他にもさまざまあります。

理由はないが、いま住宅の名義変更をしておきたい。
家の権利書だか登記簿だか知らないが、それが新しい名義に書き換えられればいい。
そうお考えの方もいます。
手続き終了までその発想から抜けられない人はほぼ失敗しています。

家がもらえる、タダでさっそく贈与で名義変更だ、と…

「離婚を控えて、夫の名義になっている家を譲ってもらおう」と考えた女性がいました。
この方は離婚前に「贈与」を登記原因とする所有権移転登記を自分で手続きしました。
離婚を控えて土地建物の名義変更が必要だと気づき、タダで家を貰うのは贈与だとどこかで聞き、その通りに家の名義変更を終えたのです。

2.可能な選択肢ごとの評価・費用の試算なにをやったら、いくらかかる?

司法書士やFP・税理士が行う生前贈与その他不動産名義変更のご相談では、もう少し遠回りします。

土地や家の名義変更を経てたどり着きたい状態やご希望をお客さまから聞いて、可能な手続きの選択肢とそれにかかる費用を計算して検討する作業を何通りかおこなうのです。
いったん弁護士や税理士の相談をおすすめすることもあります。

不動産の贈与では名義変更する財産が多額なことが多いため、贈与そのものの是非の検討と贈与税に対する対策は必須です。しかし失敗例ではこの作業がなかったようです。

「家の名義変更は今するな」という提案も

検討の結果、「いま、名義変更はしない」という判断もありえます。
例の他によくある相談は、生前贈与(相続対策)での不動産名義変更です。

  1. 遺言書の作成は相続対策として「いま、不動産の名義変更はしない」判断の代表例です。
  2. 死因贈与契約と仮登記は、少しお金を出して少し確実な手当をする例かもしれません。
  3. 家の持分を数年がかりで少しずつ譲ることもあります。贈与税対策として代表的です。
  4. 複雑さに耐えられるなら、贈与でなく民事信託による所有権移転登記も検討します。

失敗例の住宅名義変更でも、今後の生活(離婚の予定)を考えていれば離婚後に財産分与を受けるよう計画できたはずですが、検討はされませんでした。

不動産名義変更の計画では、所有権移転登記手続きの実費である登録免許税以外にも贈与税・不動産取得税などの税金の検討は不可欠です。
名義変更時・変更後の税金も名義変更にかかる実費の大きな部分として、登記の手続きをやり直したり不動産の名義変更を中止させるインパクトがあります。

3.方針と必要な手続きの決定

上記の検討を経て、いつ、どのような理由で不動産を名義変更するか決まったら、所有権移転登記を申請する土地建物について現在の登記の状況をチェックします。この作業は必須です。

不動産の登記として記録されている所有者の住所氏名その他土地建物に関する情報は、自動的にアップデートされるわけではないからです。市町村合併や転居などがあっても、そのデータが自動で反映されるものではありません。
このため、法務局の登記相談でもまず不動産の登記事項証明書などを取って最新の登記情報を確認するよう指導されます。

所有権移転以外に必要な登記名義変更以外の手続き

名義を変える土地や建物の登記の状況によっては、不動産を手放す人の住所や氏名を最新のものに書き換える申請(所有権登記名義人表示変更登記)や、残っている住宅ローンの登記を消す申請(抵当権抹消登記)が必要になるかもしれません。

特に所有権登記名義人表示変更登記が正しく準備できないと、本来おこないたい所有権移転登記を申請しても却下されることがあります(却下のまえに申請を取り下げるよう指導はあります)。
一部の不動産に過去の抵当権の登記が残っていたり、持ち主の住所が書き換えられていない、ということは司法書士が関与する手続きでもあります。

この点だけとっても、土地や家の名義変更をしたい人が「所有権移転登記申請書と必要書類の見本」だけ探すことにはあまり意味がないといえます。
不動産の名義変更に必要な作業の一部しかしていないからです。

4.必要書類の調達・作成

行う手続きが決まったら、対応する必要書類を揃えます。
贈与や売買、代物弁済などの契約の締結=契約書作成もこれに含まれます。

自分で所有権移転登記の申請をしたい人が関係者に適切な指示ができるとは限りません。
持分を共有する二人の人から不動産を売却してもらうのに、共有者の一人からしか印鑑証明書をもらっていないこともありました。
相手が登記済証(権利証)をもっていないことに気づかない=持ってると思い込んだまま他の必要書類を準備していたことも。

登記申請で提出する権利書(登記済証)に決まった書式はありません。
相手が持っている土地建物関係の書類のうち、どれが必要なのか相手も自分もわからない、というのもよくあるトラップです。
権利書がなければ不動産の名義変更はできない、と思い込む人もいますがこれも違います。

ウェブで手に入る所有権移転登記申請書の見本に書かれている添付書類は、あなたの不動産名義変更に必要かもしれないし不要かもしれません。
実は、別な必要書類があるかもしれません。

5.登記申請書の作成・提出

このコンテンツにたどり着いた多くの人が探していたのは、まさに所有権移転登記申請書の作り方だったかもしれませんね。

自分で簡単に所有権移転登記の手続きができる、という大部分のウェブサイトは、だいたいこの部分だけを説明しています。その人は自分でやって成功できたからです。
失敗例でも、贈与による所有権移転登記の手続きは自分でできました。

6.税金の発生・納付・その他問題や紛争の顕在化

土地建物の名義変更は不動産登記をきっかけに税務関係官署に把握されます。
不動産取得税・贈与税・譲渡所得税などの納付義務が不動産の名義変更後に発生します。

失敗例で女性は、贈与税の申告を求められた時点で手続き方針の誤りに気づきました。

百万円単位の贈与税を払う、と家の名義変更後に気づきました!

やむを得ず、この人は贈与による当初の所有権移転登記を抹消する登記をしました。
いったん、家の名義は元夫に戻ります。
離婚は成立していたので、あらためて財産分与を登記原因とする所有権移転登記の手続きをやりなおしました。最終的には家の名義変更を終え、贈与税の課税を免れることはできたのです。
以下の損害が発生しました。

この手順では、贈与での所有権移転登記で納めた登録免許税(課税価格合計2千万円の家なら40万円)は無駄になりました。
財産分与での所有権移転登記の手続きも自分でできたでしょうが、登記申請に必要な登録免許税は同額をもう一度払う必要があります。

生前贈与で家の名義変更後、債権者に訴えられた

別の例です。土地建物の登記は他人のものでも、誰でも見られます。
所有権移転登記の申請があったこと、つまり不動産名義変更の事実は誰でもわかります。

事業経営に失敗した親が、最後まで残しておいた住宅を子に贈与すると決めました。
親が事業経営に失敗した点を除けば、生前贈与でよくある家の名義変更です。

この家の名義変更でも、所有権移転登記の手続きはふつうにできます。その後、債権者が発見しました。定期的にこの家の名義=不動産登記の状況をチェックしているのでしょう。

債権者は親子両名を被告として、所有権移転登記の抹消を求める訴訟を起こしました。
家の名義を元に戻せ、ということです。
この贈与による名義変更は、親にお金を貸している債権者には迷惑だからです。

この不動産名義変更がもし可能なら、親は財産(住宅など)を勝手に子に逃がせます。
債権者にしてみれば、債務者である親が自分の財産で借金の返済をしてくれる可能性が遠ざかるからです(民法上は詐害行為といわれます)。

訴訟では当然、債権者の請求が認められました。
贈与での名義変更と所有権移転登記の費用は無駄になったのです。

これらが失敗した名義変更の代償です。
いずれも当人たちの状況をよく相談で聞けば避けられたでしょう。
後者の事例は自分で登記をせず、所有権移転登記の手続きは司法書士が受託していました。

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自分で登記をする発想の暗部自分で手続き。うまくやる、つもりで…

人々が探すのは自分でする所有権移転登記の書式や必要書類、上記5.の情報です。
しかし不動産の名義変更の失敗原因は、主に手続きの前、1.〜4.にあります。
必要書類まで含めた所有権移転登記の手続き自体に破綻がなくても、名義変更後に税金その他の問題が発生しないと気づかない、ということもあります。

自分で(安く)登記をしてあげるよ、という罠

相続登記の手続きを自分でするという兄弟に必要書類を渡したら、当初の説明と違った手続きをされた、という相談も入るようになりました。
捨て印を悪用したりろくに説明もせずに必要書類に署名捺印させれば、不正な不動産名義変更(土地や家を奪う)手続きは制度上、可能です。

相手が自分で手続きする=騙せる、という発想も

いらない不動産を他人に押しつけたい人が適切な説明をせず、物件の売り逃げを企てる計画を止めさせたこともあります。
買主は当事務所に相談に来るまで、自分でその土地建物の名義変更をするつもりでした。

売主は現役の宅地建物取引士で、自分が契約書に入れた買主不利な条項を買主には説明するな、と私(司法書士)に言ってきました。買主が自分で所有権移転登記の手続きをしたら、名義変更後も気づかなかったでしょう。

『家族内ドロボー』の可能性自分でする不動産名義変更の、不都合な真実

自分で不動産名義変更の手続きをしたい人の周りの関係者にとっては、所有権移転登記を自分で申請されることは迷惑で危険な発想なのかもしれません。

家族内ドロボーという語は、弁護士・税理士である長谷川裕雅氏の著書の題名です。
家族という立場を使って土地や家や預貯金などの財産を奪い、遺産相続をきっかけに表面化する紛争を指す、長谷川氏の造語です。
不動産名義変更の前後で司法書士などの第三者のチェックがない、という点で「登記を自分でする」という発想は、不正や問題がある手続きにつながりやすい面を持っています。

その名義変更で、幸せになれそうですか?大げさですが、肝心なのはそこです

このコンテンツでは、主に上記1.の(不動産の名義変更をしたくなった)状態を登記原因ごとに整理したあとで、主に2.〜4.(他の選択肢と必要書類その他の注意事項・費用)について説明しようとしています。
実際にはほとんど常に、お客さまの状況ごとに具体的な検討・相談を要します。

不動産の名義変更をしたい、と思ったらまず、適当なFPの事務所で相談を受けることをおすすめします。
その土地や家の名義変更が関係者にとって好ましい計画か、第三者を交えて検討してみてほしいのです。

土地や家の名義変更の前に考えることを説明したこのコンテンツが、誰かへの相談のきっかけになったらいいいと思っています。

加えてこのコンテンツでは、不適切な所有権移転登記申請を予防する・不正な名義変更手続きをチェックする手段と必要性についても説明していきたいと考えています。

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参考文献自分で登記をしたい人・その悪用を防ぎたい人へ

名古屋市の司法書士・FPである当事務所は登記手続きの受託とならんで、不動産名義変更前の相談と情報提供に力を入れています。

名義変更の前に土地建物・登記の調べ方

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必要な登記申請が決まったら

不動産の登記申請書・添付書類の書式とから綴り方まで丁寧な説明があります。

身近な人から財産を守るために家の名義変更だけが問題ではありません

家族だからできてしまう、財産を奪う可能性。不動産だけではありません。

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